1. Sólo un juez puede desalojarlo. Usted puede recibir una notificación de desalojo verbal, una notificación de desalojo por escrito, o una citación al tribunal. No ignore ninguna de esas notificaciones, pero ninguna de ellas significa que usted tiene que mudarse. ¡Sólo un juez puede desalojarlo! Usted tiene más derechos de los que cree y puede utilizarlos para defenderse en el tribunal o para obtener un acuerdo decente. Advertencia: Si recibe una notificación de desalojo de 48 horas, es probable que ya haya un juicio en su contra, tal vez por “incumplimiento” (consulte el #10). Si recibe dicha notificación, llame a la linea direct de Vida Urbana o a la asistencia legal de inmediato.
2. Hay tres tipos de desalojos en MA. (a) Desalojo por falta de pago de renta. (b) Desalojo con culpa (por violaciones al contrato o actividades ilegales). (c) Desalojo "sin culpa" – sin razón.
3. Existen dos tipos de notificaciones de desalojo que puede recibir. Una notificación de desalojo 14 días se recibe si el propietario está afirmando que no pagó la renta. Una notificación de desalojo de 30-días (en realidad un período de renta completo) suele enviarse si el propietario quiere terminar su tenencia sin culpa.
4. Contrademandas. Tanto en los casos de desalojo sin culpa como por falta de pago, un inquilino puede presentar contrademandas. Son reclamaciones contra el arrendador generalmente por malas condiciones. Dichas contrademandas serán tomadas en cuenta en un juicio de desalojo. En un caso sin culpa, sólo tiene que mostrar $1 en daños para ganar.
5. Si usted está atrasado en el pago de su renta, puede aplicar para el programa estatal RAFT (Asistencia Residencial para Familias en Transición). Usted puede potencialmente recibir hasta $10,000 de ayuda para pagar rentas atrasadas. Un arrendador pequeño (con menos de 20 unidades) puede aplicar a RAFT en su nombre con su autorización. Si su arrendador no acepta RAFT o quiere desalojarlo de todos modos, usted puede utilizar otros derechos en su juicio en su defensa. Es posible que pueda obtener asistencia en el tribunal con asuntos de RAFT. También puede aplicar para el Fondo de Alivio de Renta de la Ciudad de Boston (búsquelo en google) si usted vive en Boston.
6. Un inquilino tiene muchas defensas potenciales en un caso de desalojo. Estas incluyen represalias, discriminación, contrademandas, violación de la protección al consumidor, mal manejo del depósito de seguridad. Usted tiene el derecho a exigir un juicio con jurado. Si tiene malas condiciones (contrademandas), debería de informáselo al propietario, llamar a los Servicios de Inspección y llevar pruebas al tribunal.
7. Notificaciones del tribunal. Después de recibir una notificación de desalojo, recibirá tres notificaciones con fechas para acudir al tribunal. Recibirá una citación inicial notificándole que obtendrá las fechas del tribunal. Luego recibirá una notificación de una sesión de mediación de "Primer Nivel". Si no llega a un acuerdo ni solicita un juicio con jurado, recibirá una notificación de un evento en el tribunal de "segundo nivel" dos semanas después del primero. Si usted pide un juicio con jurado eso probablemente no ocurrirá por varias semanas o meses.
8. Si recibe una citación al tribunal, usted tiene hasta 3 días hábiles antes de la fecha del "Primer Nivel" para presentar los formatos de Respuesta y de Revelación de pruebas. No espere. Preséntelos de inmediato. Puede obtener ayuda de las clínicas legales gratuitas de Ayuda Legal de Harvard y de los Servicios Legales del Gran Boston. La Respuesta le permite reclamar todo lo mencionado en el #6, incluyendo el juicio con jurado. Debe solicitar un juicio con jurado al momento de presentar la Respuesta. La Revelación de pruebas le permite hacer preguntas al arrendador o pide que presente documentos necesarios para su defensa. El arrendador debe responder.
9. Audiencias del tribunal por Zoom. La mayoría de los procedimientos del tribunal se llevan a cabo por Zoom. Si usted no puede usar Zoom, llame al tribunal para acordar alguna otra alternativa, o llame a la línea directa de Vida Urbana al 617-397-3773 para que lo asesoremos. (Deje un mensaje y nosotros le devolveremos la llamada en menos de 24 horas).
10. Incumplimiento. Si usted no asiste a su audiencia en el tribunal ("incumplimiento"), se puede dictar un juicio en su contra y puede ser desalojado. Usted puede solicitar al tribunal que le retire el incumplimiento.
11. Ejecuciones. Si pierde su caso de desalojo, el arrendador puede solicitar una "ejecución.” Eso le permite al arrendador contratar a un agente, enviarle un aviso de 48 horas y desalojarlo terminado ese plazo.
12. Moratoria federal de desalojos. Si se enfrentó a un desalojo precipitado (una ejecución) en el pasado reciente, pudo hacer una declaración que obtuvo la protección de una moratoria federal. El formulario de declaración esta aquí: https://www.cdc.gov/coronavirus/2019-ncov/communication/EvictionProtectDeclare_ESP_508.pdf.
13. Asociaciones de Inquilinos. Si usted vive en un edificio cuyo arrendador está tratando de desalojar a todos, o aumentarles la renta a todos, podría querer formar una asociación de inquilinos. Usted tiene el derecho de participar en la organización de los inquilinos sin represalias del arrendador. Los miembros de asociaciones de inquilinos han obtenido acuerdos fuertes de varios años con sus arrendadores trabajando juntos y negociando colectivamente.
14. Acoso de los arrendadores. A veces, los propietarios acosan a los inquilinos de varias maneras. Ningún arrendador puede tomar medidas para forzarlo a mudarse sin una orden judicial. Llame a la línea directa de Vida Urbana al 617-397-3773, para obtener más información. (Deje un mensaje y nosotros le devolveremos la llamada en menos de 24 horas).
15. Cartas públicas. Vida Urbana por lo general recomienda que los inquilinos, o que las asociaciones de inquilinos envíen una carta al arrendador describiendo lo que está pasando y pidiendo lo que necesita. Dichas cartas son "públicas" porque se mandan en papel membretado de Vida Urbana y con copia a varios funcionarios públicos.
16. Pequeños arrendadores. Si usted vive en el mismo edificio donde vive su arrendador, le recomendamos la mediación para intentar llegar a un acuerdo razonable para ambas partes. Vida Urbana representa tanto a los inquilinos como a los pequeños arrendadores.